LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle

La LMNP ou la Location Meublée Non Professionnelle vous apporte des avantages fiscaux intéressants. En effet, le Loueur Meublé en Non Professionnel peut ainsi réaliser une opération d’investissement immobilier dont l’intérêt principal consiste à ne pas payer d’impôts (contrairement à la Loi Pinel) sur les revenus tirés de la location, pendant un certain nombre d’années.

Les contribuables concernés sont les personnes physiques, imposées ou non, souhaitant bénéficier de revenus complémentaires notamment pour leur retraite future.

Le principe consiste à se porter acquéreur d’un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permette de se constituer une rente défiscalisée. Le logement doit être loué meublé à usage d’habitation.

Définition de la LMNP

Lorsqu’un particulier souhaite louer son bien immobilier, il doit se poser la question principale suivante : est-il préférable de louer en meublé, c’est-à-dire avec les meubles (chaises, couverts, lits, tables) ou en location nue (vide).

La LMNP est un investissement immobilier qui vous permet de vous créer des revenus complémentaires peu imposés tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

Une LMNP peut comprendre ces deux types de location par un particulier :

  1. Appartements gérés en résidence de service

Les appartements gérés en résidence de service sont les résidences étudiantes, les EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes), les résidences senior, les résidences de tourismes et d’affaires.

Ce terme de résidences de service implique trois notions :

Un logement

Des meubles (tout ce qui est nécessaire à l'habitation : couverts, table, lit)

Un service

Il est effectivement possible d’investir dans ce genre de résidences de services, ce qui revient à investir en LMNP, ou sous certaines conditions en LMP (Location Meublée Professionnelle).

En revanche, en investissant dans une LMNP résidences avec bail commercial, il vous faudra passer par un gestionnaire pour louer votre bien, contrairement à la location classique qui peut se faire directement entre le loueur et le locataire.

Avant d’investir en LMNP résidences, il est important de bien choisir l’activité de la résidence pour créer des revenus immédiats ou futurs. Cette activité favorisera la sécurité (grâce au bail commercial) qui assurera des revenus sûrs. N’oubliez pas non plus de vérifier l’emplacement de la résidence et sa cohérence vis-à-vis de son environnement (résidence étudiante près d’une université, infrastructure de transport).

  1. Via une agence immobilière

Ce sont sans doute les cas les plus connus. Vous pouvez louez en location traditionnelle (contrat sur deux ans par exemple), ou en location saisonnière (mobil home,  AirBnB, gîtes).

2018 et 2019 seront favorables à la LMNP pour plusieurs raisons, la première étant une fiscalité lourde pour la location nue (hors Pinel), une chute de la rentabilité des placements (livrets A, fonds en euros), et des taux de crédits immobiliers relativement bas.

2018 et 2019 seront favorables à la LMNP pour plusieurs raisons, la première étant une fiscalité lourde pour la location nue (hors Pinel), une chute de la rentabilité des placements (livrets A, fonds en euros), et des taux de crédits immobiliers relativement bas.

Comment investir en LMNP ?

Le statut LMNP permet d’investir en immobilier locatif dans un cadre privilégié, en générant des revenus sécurisés et non fiscalisés (grâce aux amortissements différés ce qu’on appelle LMNP amortissement).

Les régimes de LMNP : Micro BIC ou régime réel

D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Et il est possible en tant que loueur meublé de déclarer vos revenus BIC soit au régime réel simplifié ou au régime micro BIC.

Micro BIC

Au 1er janvier 2018, le seuil de passage entre le micro BIC et le revenu réel est passé de 33 200 € à 70 000 € annuels.

Dans tous les cas, votre chiffre d’affaires ne doit pas excéder 70 000 €. Son avantage est de proposer une formalité déclarative simple, mais l’abattement de 50 % peut se révéler moins intéressant que la déduction des charges et amortissements déductibles du régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié

Si les revenus meublés sont inférieurs à 70 000 €, vous pouvez aussi opter pour le régime réel. Plus complexe dans la déclaration des revenus, le régime réel permet de déduire de nombreuses charges (travaux, intérêts d’emprunt) et amortissements (perte de valeur d’un bien) souvent supérieurs à 50 %.

Depuis le 1er janvier 2018, vous pouvez changer de régime fiscal à partir d’un an. Pour cela, vous devez envoyer un courrier de levée d’option à votre service des impôts des entreprises avant le 1er février de l’année fiscale concernée par le changement.

LMNP Classique ou Censi-Bouvard ?

  • La LMNP classique

La Location Meublée Non Professionnelle classique est la location d’un bien immobilier meublé locatif à usage d’habitation et permettant des avantages fiscaux. Cependant, l’amortissement en LMNP ne peut pas créer de déficit foncier (donc non supérieur à la différence entre les loyers et les charges).

  • La LMNP Censi-Bouvard

Pour être éligible à Censi-Bouvard, il faut investir dans un logement neuf meublé en type résidence (étudiante, senior, tourisme, EHPAD) et de mettre ce bien en location par bail commercial pour une durée de 9 ans. Ses avantages sont :

Réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement HT dans la limite de 300 000 €

Statut LMNP (hors avantage de l’amortissement)

Remboursement de la TVA immobilier

Amortissements des frais

Possibilité d’amortir le mobilier qui n’est pas éligible à l’avantage fiscal Censi-Bouvard

L’investissement en LMNP classique ou Censi-Bouvard dépend principalement du profil de l’investisseur et de ses projets, l’un et l’autre présentant des avantages différents.

Les avantages de la Location Meublée

En plus d’une fiscalité avantageuse, la Location Meublée Non Professionnelle a d’autres atouts.

Se constituer un capital immobilier

Se constituer un capital immobilier

Avec ou sans apports, elle vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en le valorisant durablement grâce à l’investissement locatif.

S’assurer une retraite
S’assurer de revenus complémentaires durables et sûrs
Investir dans des marchés porteurs
Le remboursement de la TVA

Prélèvement à la source en 2019 et changement LMNP en 2018

C’est pour ses avantages fiscaux que les particuliers s’intéressent à la LMNP 2018. Il faut cependant savoir que quelques changements ont été opérés en 2018.

Le prélèvement à la source

Avec le prélèvement à la source en 2019, vous n’aurez plus à verser d’impôt en cas de bénéfice pour 2018. Cependant, vous aurez à faire une déclaration et une liasse fiscale dans le cadre du régime réel.

Les travaux et les achats effectués en 2018 dans le cadre de la LMNP seront encore déductibles et le déficit reporté sur les futures années.

Les prélèvements sociaux

Au 1er janvier 2018, le taux de prélèvements sociaux est passé de 15,5 % à 17,2 %.

Si votre résultat est 0 € ou en déficit au régime réel, votre imposition sera de 0 €.

Fiscalité Location Meublée Non Professionnelle

Le statut LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard. En fonction de la durée de location entre 10 et 30 ans, et en fonction de la tranche marginale d’impôt, le dispositif Censi-Bouvard sera plus intéressant que la LMNP classique.

En LMNP classique, les loyers perçus ne sont pas imposés. Et il est possible de récupérer la TVA de 20% sur le prix de l’investissement. En fonction du régime choisi, vous pouvez déduire les charges et les amortissements de vos biens.

En Censi-Bouvard, les avantages fiscaux sont les suivants :

La réduction d’impôts est de 11 % du montant de l’investissement dans la limite de 300 000 €. La réduction peut donc monter jusqu’à 33 000 € sur 9 ans.

Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt à payer, celui-ci peut-être reportable sur 6 ans.

Récupérer la TVA de 20 % sur le prix du bien immobilier.

Exemple

Pour un investissement de 120 000 € TTC en Loi Censi-Bouvard 2018 :

Le montant de la TVA est de 20 000 €.

La réduction d’impôt est de 11 000 € sur 9 ans (soit 1 222 € / an).

Total des avantages fiscaux (récupération TVA + réduction d’impôts) = 31 000 €

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Nos experts sauront vous orienter vers la meilleure solution d’investissement en location meublée si vous êtes intéressé. La Location Meublée est une niche fiscale illimitée qui vous assurera un revenu fixe et une assurance pour l’avenir.

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