Type d'investissement en Loi LMNP

La location en meublé non professionnelle s’applique à différents types de biens immobiliers, neufs ou anciens, donnés en location meublée, parmi lesquels :

  • chambre d’hôte et autre gîte rural;
  • partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple);
  • location saisonnière de villa ou appartement
  • logements situés dans une résidence avec services (tourisme, affaire, étudiants, médicalisée de type EHPAD, …), et confiés par bail commercial à un exploitant professionnel.

C’est ce dernier type de location qui va retenir notre intérêt tout au long du site tant il représente pour l’investisseur un choix judicieux et sécurisant.

Les résidences avec services

Les résidences avec services peuvent être classées en fonction du public auquel elles s’adressent : les résidences de tourisme, les résidences affaires, les résidences pour étudiants, et les résidences médicalisées (EHPAD).

Toutes les résidences avec services permettent de bénéficier d’avantages fiscaux importants comme le remboursement de la TVA inhérente à l’acquisition du bien, réduction d’impôt ou amortissement, déduction de certaines charges, etc.

Les résidences avec services doivent obligatoirement proposer au moins trois services parmi lesquels: accueil, petits déjeuners, linge et ménage.

Les résidences Hospitalières (EHPAD)

Un EHPAD est un établissement d’hébergement, de type hospitalier, pour personnes âgées dépendantes (anciennement maison de retraite ou MAPAD).

C’est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l’accueil de personnes âgées ayant besoin d’une assistance quotidienne et permanente. L’EHPAD propose des services tels que l’hébergement, les repas, la blanchisserie, les soins d’hygiène et médicaux…

Les EHPAD en LMNP, un placement sûr

Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont aujourd’hui l’un des investissements les plus sûrs et les plus rentables dans l’immobilier.

L’EHPAD permet de se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés et d’obtenir la sécurité et la protection de son investissement sur un marché très porteur (notamment du fait du vieillissement de la population).

Aujourd’hui, mieux qu’une défiscalisation, l’investissement en EHPAD est le placement idéal pour obtenir des revenus supplémentaires nets d’impôt et ainsi préparer et améliorer sa retraite.

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) lors d’un achat en EHPAD permet de récupérer la T.V.A sous trois conditions :
Le logement doit être situé dans une résidence avec services.
Le loueur doit signer un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services suivants (entretien du linge de maison, repas, accueil, gardiennage et entretien des parties privatives).

Enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (10%). A noter que dans un statut EHPAD, ces trois conditions sont intégrées d’office lors de l’investissement.En EHPAD, le premier avantage fiscal est quasi immédiat, la T.V.A. récupérée est utilisable de différentes manières: remboursement d’une partie du crédit si le crédit est amortissable, placement sur un contrat d’assurance vie…

LMNP-EHPAD : une association gagnante

Le statut LMNP  permettra de se créer un patrimoine sans effort d’épargne important.

Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) va permettre de réaliser l’acquisition d’une ou plusieurs chambres d’une EHPAD avec des avantages comme la non-obligation d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) avec l’absence de charges obligatoires et de taxes professionnelles (contrairement au LMP), récupération de la T.V.A et déduction des amortissements relatifs à la valeur de l’immeuble et des meubles. Ces déductions permettent de bénéficier de revenus nets d’impôts et de taxes.

Le duo EHPAD / LMNP constitue un complément de retraite important, non fiscalisé, une diversification de placements, des économies d’impôts et une transmission patrimoniale optimisée.

PÉRIODE D’ACQUISITION : DE 0 À 30 ANS

Les loyers perçus de l’EHPAD financent en grande partie l’investissement global; l’investisseur n’a alors qu’un effort minimal d’épargne à faire pour équilibrer le montage.

PÉRIODE DE RENDEMENT : DE 15 À 35 ANS
PÉRIODE DE RENTE

Les résidences étudiantes

Avec 161.000 chambres universitaires pour 2,2 millions d’étudiants, le constat est sans appel: le marché du logement étudiant est porteur !
Les résidences étudiantes sont composées de nombreux logements et proposent des services tels qu’accueil, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo, etc.

Les appartements sont principalement petites surfaces de type studios et T2.

L’investisseur peut ainsi faire l’acquisition d’un ou plusieurs appartements dans une ou plusieurs résidences étudiantes.

Fonctionnement d’un investissement LMNP en Résidence Étudiante

  • Achat d’un bien dans une résidence avec services loué par bail commercial pendant minimum 9 ans,
  • Loyers annuels générés inférieurs à 23 000 € TTC,
  • Récupération de la TVA sur l’investissement (définitivement acquise au bout de  20 ans),
  • Déficits de l’opération reportables sur les revenus de même nature (BIC non professionnels),
  • Loyers nets d’impôts (non fiscalisés) pendant 20 à 30 ans grâce à l’amortissement comptable du bien.

Dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit  le taux d’occupation de la résidence.

Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction.

A terme, deux options: prolonger le bail ou vendre le bien.

Les autres résidences avec services

Différents types de résidences représentent un marché très intéressant pour investir en LMNP, parmi lesquels:

  • Résidences de Tourisme.
  • Résidences Hôtelières.
  • Résidences d’Affaire.

Selon leur nature et leur localisation, ces résidences sont composées d’un nombre variable de logements et proposent des services tels qu’accueil, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo, etc.

Les appartements sont de taille différente selon le type de résidences:

  • En principe petites pour les résidences hôtelières et d’affaire.
  • Jusqu’à des T4 voir T5 pour des résidences de tourisme.

Ainsi, la taille conditionnera en partie le montant de l’investissement unitaire. L’investisseur peut ainsi faire l’acquisition d’un ou plusieurs lots (appartements ou parfois petites maisons de vacances) dans une voir plusieurs résidences).

Aucun régime spécial n’ayant été prévu pour l’imposition des revenus provenant des résidences-services, on applique les règles générales en fonction des clauses des contrats de location.

Fonctionnement d’un investissement LMNP en Résidence Services

  • Achat d’un bien en résidence services loué par bail commercial pendant minimum 9 ans,
  • Loyers annuels générés < 23 000 € TTC,
  • Récupération de la TVA sur l’investissement (définitivement acquise au bout de  20 ans),
  • Déficits de l’opération reportables sur les revenus de même nature (BIC non professionnels),
  • Loyers nets d’impôts (non fiscalisés) pendant 20 à 30 ans grâce à l’amortissement comptable du bien.

Dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit  le taux d’occupation de la résidence.

Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction.

A terme, deux options: prolonger le bail ou vendre le bien