Investissement et défiscalisation : quelle est la solution la mieux adaptée entre LMNP et SCPI ?

Comment se créer un petit pactole en 2017 ? Voilà une question importante si ce n’est nécessaire pour cette nouvelle année. Et la solution idéale est d’investir dans l’immobilier afin d’avoir une rente ou de réduire ses impôts. Il existe diverses solutions de défiscalisation dont deux qui nous intéressent particulièrement : LMNP vs SCPI.

Qu’ils s’agissent de LMNP ou SCPI, il est question d’un investissement immobilier locatif. L’achat d’un bien immobilier a un seul objectif, celui de le mettre en location. Afin de défiscaliser le bien immobilier locatif, il doit être loué dans les douze mois suivants l’achat sur une période prédéfinit par les lois. Pour la SCPI selon le dispositif Pinel, l’engagement est de 6 ans minimum, en LMNP pour la loi Censi-Bouvard il est question de 9 ans d’engagement. Mais quel investissement correspond le mieux à vos attentes.

Bon à savoir

Dans les deux cas également, il existe la LMNP classique ou la SCPI classique qui ne sont pas des produits de défiscalisation et sur lesquels nous ne NOUS pencherons pas. Le loyer doit amortir le prix d’achat au fur et à mesure des années mais les biens ne sont pas des produits fiscaux. Ils doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Points communs entre LMNP et SCPI

LMNP et SCPI sont des investissements immobilier locatif et non côtés (si cotisation boursière ou valorisation du bien on parle de SIIC). LMNP est défini par la loi Censi-Bouvard pour la réduction d’impôt. Cette loi a d’ailleurs été prolongée d’un an, jusqu’en décembre 2017. Lorsqu’un particulier veut investir en LMNP il peut le faire en prenant un crédit immobilier et louer le bien pendant au moins 9 ans sous différentes formes, exactement comme en SCPI.

Il peut s’agir de l’Ehpad (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), de résidences étudiantes, et résidences de tourisme. Nous voyons donc que les biens immobiliers n’ont pas vocation à être habité par le propriétaire mais sont des produits fiscaux. Le prix d’achat également est limité à 300.000€ par foyer fiscal. Et dans les deux formules, des frais de gestion sont à prendre en compte (travaux, rénovations, etc.) financés par le propriétaire ou le loueur.

 

Différences entre LMNP et SCPI

  • Au niveau du risque

La SCPI (La Société civile de placement Immobiler) est un investissement dans de la Pierre Papier. Vous achetez un morceau de propriété d’un parc immobilier géré par une SCPI. Le risque est donc mutualisé et diversifié. Si un bien du parc immobilier n’est pas loué, la rente sera malgré tout calculée sur l’ensemble des autres biens loués. De plus vous n’aurez pas à choisir d’un lieu géographique particulier, vous n’êtes propriétaire que d’une part.

A l’inverse, l’investissement en LMNP est la location d’un bien meublé, le risque est donc plus élevé si l’objet n’est pas loué pour une certaine période. Il y aura une perte de rentes. Et contrairement à la SCPI qui se charge d’acheter plusieurs biens immobiliers dans une région, ou des villes différentes pour répartir son risque, le loueur meublé non professionnel doit choisir avec attention la zone où se trouve le bien immobilier pour limiter le risque que l’appartement ne trouve pas preneur. Il est conseillé d’acheter un bien dans une zone urbaine demandée.

  • Au niveau des conditions : plafond d’achat, durée de location et déduction fiscale

En régime LMNP, le montant de revenus locatifs par an doit être de moins de 23.000 euros. En optant pour le Censi-Bouvard la réduction d’impôt sera de 11% du montant hors taxes calculée sur 9 ans. La limite du prix d’achat est plafonnée à 300.000€. Pour un achat de 100.000€, la réduction d’impôt sera de 11.000€, soit par moi 1.222€.  Si vous investissez dans un logement neuf, vous pouvez récupérer la TVA.

En régime SCPI, il est question de louer une location nue (non meublée), les loyers ne sont pas libres et le plafond d’achat est limité à 5.000€ au m². Le montant d’investissement ne doit pas excéder 300.000€ et les opérations d’achat limitées à deux par an. La réduction fiscale s’élève selon le temps à :

  • 12%du montant investi dans une SCPI pour un engagement de conservation des parts pendant 6 ans
  • 18% du montant investi dans une SCPI pour un engagement de conservation des parts pendant 9 ans
  • jusqu'à 21% du montant investi dans une SCPI pour un engagement de conservation des parts pendant 12 ans
  • Au niveau du prix d’achat

Pour la SCPI ou en LMNP il est possible de contracter un crédit consommation ou immobilier. Cette différence s’explique par le prix d’achat du patrimoine immobilier. Pour la SCPI une part peut valoir 500€, 1000€ ou plus. Cela signifie que toutes les bourses peuvent investir en SCPI. Le prix d’achat en LMNP est le prix d’achat d’un bien immobilier soit à meubler soit meublé, dont l’investissement initial peut être élevé. LMNP nécessite de prendre un crédit immobilier sans oublier que l'obtention d'un crédit immobilier s'accompagne d'une assurance crédit immobilier qui augmente davantage le coût de l'investissement.

  • Au niveau du statut

Pour le LMNP il s’agit d’un statut de loueur meublé non professionnel. En général c’est un acheteur individuel qui achètent un bien immobilier pour le louer meublé pendant au moins 9 ans et qui fera partie de son patrimoine. En SCPI vous faites partie d’un collectif qui diversifie ses actifs. Vous êtes propriétaire d’une part.

Bon à savoir

Selon ses besoins, ses envies de patrimoine et ses revenus, en prenant en compte le risque mutualisé ou non, il n’y a pas de meilleure solution. Chaque régime est avantageux.